Information utile

1. Le processus d’achat

Si vous achetez une propriété en Espagne, nous vous recommandons de louer les services d’un avocat qui se chargera des aspects juridiques du processus d’achat. Votre avocat vérifiera s’il existe des dettes sur la propriété, par exemple des hypothèques et les prêts, et sera également chargé de vérifier que le propriétaire légal de la propriété est la personne qui a mis la propriété à la vente.

Une fois vérifié que tout est en ordre, votre avocat rédigera un contrat d’option d’achat dans lequel le prix d’achat sera stipulé, l’acompte (normalement 10%), la date de paiement, la date à laquelle s’éxécutera l’option d’achat et ce que l’on considère pouvoir être inclus dans le prix (par exemple, meubles, installations). A la rédaction du Contrat d’Option d’Achat, la propriété est formellement réservée durant l’exécution des procédures juridiques et financières. La vente d’une propriété pouvant être réalisée par différentes agences immobilières, il est très important de réserver la propriété lorsque le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur un prix.

Contrat privé d’achat et de vente

Le contrat d’achat est celui par lequel une partie accepte de délivrer le bien et l’autre à payer un certain prix pour l’obtenir.
Lors de la signature du contrat privé d’achat et de vente d’une propriété, une certaine somme d’argent peut être versée en avance, En Espagne ce paiement peut se faire sous plusieurs formes: arrhes de confirmation, acompte ou arrhes pénitentielles. Le manquement par l’une des parties permet à la partie contraire soit de choisir entre l’exécution du contrat sur ses propres termes soit à demander la résiliation du contrat, en ayant droit à une indemnisation de dommages et intérêts..

Contrat d’arrhes

C’est en réalité un contrat d’achat et de vente qui comprend un pacte d’arrhes par lequel une certaine quantité du prix (normalement 10%) considérée comme arrhes pénitentielles, est versée.
Étant donné qu’il s’agit d’arrhes pénitentielles, toute partie peut se dédire librement du contrat. Si c’est l’acheteur qui se dédit, il perd la somme versée au titre d’arrhes. Si c’est le vendeur qui se dédit, il devra rembourser le double des arrhes, c’est-à-dire rembourser le montant des arrhes perçues de l’acheteur plus un montant équivalent au titre de « pénitence ».

Sont appelés arrhes pénales celles qui comportent une clause de pénalité, leurs effets sont à mi-chemin entre les arrhes de confirmation et les pénitentielles. En cas de manquement, la partie défaillante doit verser à l’autre une pénalité fixe, mais la partie victime peut, en plus d’obtenir le paiement de la pénalité demander soit d’appliquer soit de résilier le contrat.

Contrat d’option d’achat

Le contrat d’option d’achat est un contrat en vertu duquel la partie vente accorde à l’acheteur le droit de décider si elle désire passer ou non un contrat d’achat et de vente, dans un délai et des conditions déterminés.

Si l’acheteur décide de ne pas exercer cette option, il perd le montant versé au titre de prime d’option. Si l’accordant-vendeur refuse de vendre selon les termes convenus, l’optant-acheteur peut choisir de faire respecter le contrat dans ses propres
termes ou demander la résiliation du contrat, en ayant droit à une indemnisation réparation de dommages et intérêts

2. Frais et taxes lors de l’achat du bien

Environ 10-13% du prix d’achat seront destinés à payer les taxes et impôts. Après l’achat de la propriété, vous devez payer les taxes et les impôts suivants:

.  paiement de l’Impôt sur les transmissions patrimoniales ou à la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA), en fonction du type d’habitation: les acheteurs d’une propriété en Espagne doivent payer entre 7% et 10% (sur une échelle de 350.000 – € 1 million €) et 10% de TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) c’est-à-dire pour la première livraison réalisée par le promoteur-constructeur à l’acheteur, l’Impôt sur les transmissions patrimoniales n’est pas payé, mais les deux impôts suivants si : La taxe sur la valeur ajoutée (IVA) et10 % pour les habitations.

Toutefois, en cas d’acquisition de terrains, locaux commerciaux ou places de stationnement la TVA. S’élève à 21%.
Plus-value: c’est un impôt municipal sur l’augmentation de la valeur des terrains depuis la dernière transmission. Le conseil municipal est responsable de la perception de l’impôt calculé sur la base a) de la zone où se trouve la propriété; b) de la superficie du terrain; c) de la valeur imposable; d) et de la date de l’Acte Notarié précédent. En vertu de la loi, cette taxe doit être payée par le vendeur bien que certains vendeurs demandent aux acheteurs de payer cet impôt.

Frais de notaire: ils sont calculés selon un tarif fixé par le gouvernement. Les Frais de notaire varient en fonction du prix de vente reflété dans l’Acte Notarié. Le notaire envoie les détails de l’Acte Notarié au Registre de la propriété correspondante afin d’authentifier l’identité du nouveau propriétaire.

Les frais de notaire et les taxes d’enregistrement s’élèvent à environ 1% du prix d’achat.
Les honoraires d’avocat: environ 1% de la valeur de l’achat seront destinés à payer les honoraires d’avocat.
Si l’acheteur doit demander un prêt hypothécaire pour réaliser l’achat de la maison, il devra régler un paiement pour les frais de gestion et traitement de l’hypothèque.

3. Taxes annuelles sur la propriété

En Espagne, il y a des impôts sur la propriété et les droits à la propriété. Nous recommandons les services d’un conseiller ou de gestionnaire fiscal afin qu’elle soit la personne en charge de la gestion des paiements et des taxes annuelles, économisant ainsi beaucoup de temps et de travail en évitant de manquer la date limite des paiements , pour laquelle le propriétaire serait sanctionné.

La taxe annuelle la plus importante est la taxe foncière IBI ((Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

La base de cette taxe est la valeur imposable de la propriété et le pourcentage varie entre 0,4% et 1,1% en fonction de la région où se trouve la propriété. Le montant peut varier, mais il oscille entre 200 euros et 2.000 euros par an selon la valeur de la propriété.

4. Dois-je louer les services d’un avocat pour qu’il se charge du processus d’achat de la propriété?Il n’y a pas d’obligation d’engager les services d’un avocat bien qu’il soit fortement recommandé. C’est à dire, il est pas obligatoire mais toutefois important. Il est essentiel pour vous d’obtenir l’aide et les conseils d’un avocat afin d’assurer un processus d’achat en toute sécurité. En Espagne, les avocats sont chargés d’effectuer toutes les vérifications juridiques nécessaires, par exemple, vérifier à la Mairie qu’elle n’est pas sur le point de construire une piste de bowling ou une boîte de nuit juste à côté de la maison de vos rêves. L’avocat est également responsable des questions telles que la rédaction d’un pré-contrat ou la demande Numéro d’identification étranger (numéro d’identité espagnole obligatoire réaliser le processus d’achat) sera également responsable des arrangements nécessaires pour le paiement des 10% à verser à titre de dépôt (argent pénitentiel dans la terminologie juridique) et vous accompagnera chez le notaire pour la signature finale des documents. De plus, l’avocat vous informera en détail des taxes foncières à payer pendant et après l’achèvement du processus. Il est également important de mentionner sa tâche principale: il sera également responsable d’assurer que les biens nouvellement acquis appartienent légalement, qui est bien ce que vous pensiez, sans que leur acquisition devien au final une énorme accumulation de dettes. L’avocat peut également se charger de la rédaction des documents correspondants à la propriété et à l’héritage ou testaments, des aspects très importants dans ce processus. Fondamentalement, compter sur l’aide d’un avocat vous permettra de résoudre quelques doutes concernant le processus d’achat ou la possesión de la propriété. Les coûts dérivés des honoraires de l’avocat représentent 1% du prix d’achat.L’avocat fera des contrôles juridiques (Due Diligence)-Vérification du titre de propriété

-Consultaton du registre de la propriété
-Consulation du cadastre de biens immobiliers (contribution de certification cadastral descriptive et graphique)
-cargas urbanistiques
-Permis de constuire
-Certificat d’occupation et le premier permis d’occupation
-Certificat de performance énergétique
-Paiement de l’impôt foncier
-Vérfiier qu’il est libre de charges
-Frais communautaires en ordre de paiement (et les statuts de la communauté)

Les coûts découlant de la signature de la vente

Le gain patrimonial est taxé entre 19,5 et 23,5% (les 6000 premiers euros, à 19,5%, passant de 6.000 à 50.000 euros, 21,5% et un montant supérieur à 50.000 euros, 23,5%).

Si la propriété est vendue pour un montant plus bas qu’elle a été achetée, on considère qu’il existe une perte patrimoniale et, par conséquent, celle-cine devrait pas être taxée. En fait, la perte patrimoiniale peut être compensée par les gains réalisés au cours des quatre prochaines années.

La loi exempte le contribuable qui vend sa résidence principale et réinvestit le bénéfice ou partie de celui-ci lorsque il acquiert une autre propriété qui doit aussi être sa résidence principale, non une résidence secondaire. L’exemption ne vaut que pour la partie du bénéfice servant à acheter une autre maison. Celle qui n’est pas utilisée s’il devait être taxé.

Ce qui doit être réinvesti est le montant de la transmission, le prix obtenu, pas le montant des bénéfices. En outre, le réinvestissement du montant obtenu de la transmission doit être effectué une seule fois ou successivement dans un délai ne dépassant pas deux ans, à compter de la date de transmission, quelles que soient les conditions ou les modalités de paiement prévues », explique Ignacio Mata, partenaire VAbogados.

Dans tous les cas, il est nécessaire d’exprimer dans la déclaration que le vendeur entend bénéficier de l’avantage fiscal pour le réinvestissement. Dans un but lucratif ou non, il doit ètre déclaré. Il dispense également de l’impôt aux personnes de plus de 65 ans ou les personnes en situation de dépendance.

Et ce qui est vendu doit être la résidence principale. Autrement dit, celle dans laquelle réside le contribuable pendant une période continue de trois ans. « Toutefois, il est entendu que la maison avait ce caractère quand, même si aucun délai est écoulé, il y a des circonstances qui exigent nécessairement un changement de domicile, comme une célébration du mariage, séparation, relocalisation du travail, l’obtention d’un premier emploi ou d’un emploi plus avantageux ou autres similitudes », explique Ignacio Para.
Plus-value municipale

C’est la plus négligée et pourtant elle est présente dans toutes les ventes de maisons effectuées en Espagne, et les nombreux vendeurs apprennent son existente par le notaire le même jour de la vente du bien.

L’Impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains en milieu urbain (IIVTU) est versée à la Mairie correspondante, à savoir où se trouve la propriété.

La commission de l’agence internédiaire est incluse dans le prix de vente.