Información útil

1. El Proceso de Compra

Si va a adquirir una propiedad en España, le aconsejamos en primer lugar que contrate los servicios de un abogado para que se encargue de los aspectos legales del proceso de compra. Su abogado se encargará de comprobar si existen deudas sobre la propiedad, como por ejemplo hipotecas y préstamos, y se encargará también de verificar que el propietario legal de la propiedad es la persona que ha puesto el inmueble a la venta.

Una vez comprobado que todo esté en regla, su abogado redactará un Contrato de Opción de Compra en el que se estipulará el precio de compra, la señal (normalmente un 10%), fecha de pago, fecha en la que se ejecutaría la opción a compra y lo que considere que debe incluirse en el precio (p.e. mobiliario, instalaciones) Al redactar el Contrato de Opción de Compra, la propiedad queda formalmente reservada para usted mientras lleva a cabo los trámites legales y financieros. La venta de una propiedad puede llevarse a cabo mediante varios agentes inmobiliarios, por este motivo es muy importante que reserve la propiedad cuando vendedor y comprador acuerdan un precio.

Contrato privado de compraventa

El contrato de compraventa es aquél por el cual uno de los contratantes se obliga a entregar la propiedad y el otro a pagar por ella un precio cierto.
A la firma del contrato privado de compraventa de un inmueble, se puede entregar una determinada cantidad a cuenta del precio, dicho pago se puede denominar de varias formas:
arras confirmatorias, pago a cuenta o pago y señal.
El incumplimiento por cualquiera de las partes faculta a la parte contraria a optar entre exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos o bien solicitar la resolución del contrato, con derecho a una indemnización por daños y perjuicios.

Contrato de arras

es un contrato de compraventa en el que se incluye un pacto de arras mediante el cual se entrega una parte determinada del precio (un 10 % en general) a la que se les da la configuración de arras penitenciales.
Las arras penitenciales permiten que cualquiera de las partes pueda desistir libremente del contrato. Si es el Comprador quien desiste perderá el importe que hubiera entregado en concepto de arras. Por su parte, si es el Vendedor quien desiste, tendrá que devolver las arras duplicadas, lo que supondrá devolver el importe que hubiera percibido del comprador y pagar la misma cantidad en concepto de penitencia.

Reciben el nombre de arras penales aquellas que se configuran como una cláusula penal, sus efectos están a medio camino entre las arras confirmatorias y las penitenciales : en caso de incumplimiento , la parte incumplidora tiene que abonar a la otra la pena fijada , pero la parte cumplidora , además de recibir el pago de la pena, podrá optar entre exigir el cumplimiento o bien solicitar la resolución del contrato.

Contrato de opción de compra

El contrato de opción de compra es un contrato en virtud del cual la parte vendedora concede a la compradora la facultad de decidir si quiere o no celebrar un contrato de compraventa, dentro de un plazo y condiciones determinados.

Si el comprador decidiera no ejercitar la opción, perderá el importe entregado en concepto de prima de la opción. En caso de que el concedente -vendedor se negase a vender en los términos pactados, el optante-comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento del contrato en sus propios
términos o bien solicitar la resolución del contrato, con derecho a una indemnización por daños y perjuicios.

2. Tasas e impuestos al adquirir la vivienda

Aproximadamente un 10-13% del precio de compra se destinará a pagar tasas e impuestos. Tras adquirir la vivienda, deberá abonar las siguientes tasas e impuestos:

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.), según el caso: los compradores de una vivienda en España deberán pagar entre un 7% y un 10% (en una escala que va desde 350.000€ a 1 millón de €) en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para casas que no sean de nueva construcción y un 10% de I.V.A. (Impuesto sobre el Valor Añadido) para las viviendas de obra nueva. Sin embargo, en caso de adquirir terrenos, locales comerciales o plazas de garaje en España, el I.V.A. que deberá aplicarse es del 21%.
Plusvalía: es un impuesto municipal que grava la revalorización del suelo desde la última transmisión. El Ayuntamiento es el encargado de recaudar dicho impuesto que se calcula en función de a) la zona en la que se encuentra situada la propiedad; b) la superficie del solar; c) el valor catastral; d) y la fecha de la anterior Escritura. Según la ley, este impuesto debe ser abonado por el vendedor aunque todavía algunos vendedores piden a los compradores que sean ellos quienes paguen dicho impuesto.
Gastos de notaría: se calculan en función de un arancel fijado por el Gobierno. Los honorarios del Notario varían según el precio de venta reflejado en la Escritura. El notario enviará los detalles de la Escritura al Registro de la Propiedad correspondiente con el fin de informar sobre la identidad del nuevo propietario. Los gastos de notaría y tasas del Registro de la Propiedad suponen aproximadamente un 1% del precio de la compra.
Honorarios del abogado: aproximadamente un 1% del valor de la compra será destinado a abonar los honorarios del abogado.
En caso de que el comprador tuviera que solicitar una hipoteca para realizar la compra de la casa, deberá abonar unos pagos en concepto de gestión y tramitación de la hipoteca.

3. Tasas anuales sobre la Propiedad/Inmueble

En España hay unos impuestos que gravan la titularidad y derechos sobre el inmueble. Le recomendamos contratar los servicios de un asesor fiscal o gestor con el fin de que sea la persona encargada de efectuar y gestionar los pagos de los impuestos anuales, ahorrándole así mucho tiempo y trabajo y evitando también que se le pase la fecha límite de los pagos, motivo por el cual podría ser sancionado.

El impuesto anual más importante es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

La base de dicho impuesto es el valor catastral de la propiedad y el porcentaje varía entre un 0,4% y un 1,1% dependiendo de la región en la que se encuentre la propiedad. La cantidad puede variar, pero oscila entre 200 Euros y 2.000 Euros anuales según el valor del inmueble.

4. ¿Debo contratar los servicios de un abogado para que se encargue del proceso de compra de la propiedad?

No tiene la obligación de contratar los servicios de un abogado aunque sí es muy recomendable. Es decir, no es obligatorio pero sí importante. Es esencial para usted contar con la ayuda y asesoramiento de un abogado con el fin de garantizarle un proceso de compra seguro. En España, los abogados se encargan de realizar todas las comprobaciones legales necesarias, por ejemplo, comprobar en el Ayuntamiento que no está a punto de construirse una bolera o una discoteca justo al lado de la casa de sus sueños. El abogado se encargará también de asuntos como redactar un contrato de pre-venta o solicitar el Número de Identificación Extranjero (Número de Identidad Español obligatorio para llevar a cabo el proceso de compra) Además, se encargará de los trámites necesarios para efectuar el pago del 10% que debe abonarse en concepto de señal (arras penitenciales en terminología legal) y acudirá con usted al notario para la firma final de documentos. Además, el abogado le informará detalladamente de los impuestos sobre la propiedad que debe abonar durante y tras finalizar el proceso de compra. Asimismo, es importante mencionar su principal cometido: se encargará también de asegurarle que la propiedad que acaba de adquirir le pertenece legalmente, que es lo que usted pensaba pero sin que su adquisición se convierta al final en un inmenso cúmulo de deudas. El abogado podrá encargarse también de redactar los documentos correspondientes a la propiedad y herencias o testamentos, aspectos muy importantes en todo este proceso. Fundamentalmente, contar con la ayuda de un abogado le permitirá resolver cualquier duda sobre el proceso de compra o los derechos de titularidad sobre la propiedad. Los gastos derivados de los honorarios de un abogado suponen un 1% del precio de compra.

El abogado hará las comprobaciones legales (Due Diligence)

-comprobación del título de propiedad
-consultar el registro de la propiedad
-consultar el catastro de Bienes Inmuebles (aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica)
-cargas urbanísticas
-licencias de obras
-Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación
-certificado de Eficiencia Energética
-pago del Impuesto de Bienes Inmuebles
-Comprobar que esté libre de cargas
-gastos de la comunidad en orden de pago (y estatutos de la comunidad)

Gastos derivados de la firma de Compraventa

La ganancia patrimonial que obtengamos tributa entre el 19,5 y el 23,5% (los primeros 6.000 euros, al 19,5%, de 6.000 a 50.000 euros, al 21,5% y las cantidades que superen los 50.000 euros, al 23,5%).

Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró, se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no se debe tributar. De hecho, la minusvalía se puede compensar con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

La ley exime del pago al contribuyente que vende su vivienda habitual y reinvierte la ganancia obtenida o parte de ella en adquirir otra casa que debe ser también su vivienda habitual, no segunda residencia. La exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa. La que no se utiliza sí debe tributar.

«Lo que debe reinvertirse es el importe de la transmisión, el precio obtenido, no el importe de la ganancia. Además, la reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un plazo no superior a dos años, contados a partir de la fecha de la transmisión, cualesquiera que sean los plazos o modalidades de pago que se estipulen», explica Ignacio Para Mata, socio de VAbogados.

En cualquier caso, es necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinversión. Tanto si se reinvierte la ganancia como si no, hay que declararlo. También se exime de tributación a los mayores de 65 años o a las personas en situación de dependencia.

Y lo que se vende debe ser la vivienda habitual. Es decir, aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. «No obstante, se entiende que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas», aclara Ignacio Para.

Plusvalía municipal

Es el gran olvidado y, sin embargo, está presente en todas las ventas de viviendas que se formalizan en España, y son muchos los vendedores que se enteran de su existencia a través del notario el mismo día en que formalizan ante él la venta de su casa. El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) se paga al ayuntamiento que corresponda, es decir, donde está ubicada la vivienda.

Comisión de la Agencia Intermediaria es incluida en el precio de venta.