Informazioni utili

1. Processo di Acquisto

Se acquisisce una proprietà in Spagna, gli consigliamo in primo luogo che contratti i servizi di un avvocato affinché si incarichi degli aspetti legali del processo di acquisto. Il suo avvocato si incaricherà di comprovare se esistono debiti sulla proprietà, come per esempio mutui e prestiti, e si incaricherà anche di verificare che il proprietario legale della proprietà è la persona giusta che ha messo in vendita l’immobile.

Una volta comprovato che tutto stia in regola, il suo avvocato redigerà un Contratto di Opzione di Acquisto nel quale si stipulerà normalmente il prezzo di acquisto, il segno, un 10 percento, data di pagamento, data in quella che si eseguirebbe l’opzione ad acquisto e quello che consideri che deve aggiungersi nel prezzo, p.e. arredamento , installazioni.

Redigendo il Contratto di Opzione di Acquisto, la proprietà rimane formalmente riservata per lei mentre porta a termine i tramiti legali e finanziari. La vendita di una proprietà può portarsi a termine mediante vari agenti immobiliari, per questo motivo è molto importante che riservi la proprietà quando venditore e compratore accordano un prezzo.

Contratto privato di compravendita

Il contratto di compravendita è quello per il quale uno degli appaltanti si impegna a consegnare la proprietà e l’altro a pagare per lei un prezzo certo.
Alla firma del contratto privato di compravendita di un immobile, può consegnarsi una determinata quantità a conto del prezzo, detto pagamento può denominarsi di varie forme:
caparre confirmatorie, pagamento a conto o pagamento e segno.
L’inadempimento per chiunque delle parti autorizza alla parte contraria ad optare tra esigere il compimento del contratto nei suoi propri termini oppure sollecitare la risoluzione del contratto, con diritto ad un’indennità per danni e danni.

 

Contratto di caparra

è un contratto di compravendita nel quale si aggiunge un patto di caparra mediante il quale si arrende una parte determinata del prezzo, un 10 percento in generale, alla quale è dato loro la configurazione di caparra penitenziale.
La caparra penitenziale permette che chiunque delle parti possa desistere liberamente dal contratto. Se è il Compratore che desiste perderà l’importo che avrebbe consegnato a titolo di caparra. Da parte sua, se è il Venditore che desiste, dovrà restituire la caparra duplicata, quello che supporrà restituire l’importo che avrebbe percepito del compratore e pagare la stessa quantità a titolo di penitenza.

Ricevono il nome di caparra penale quelli che si delineano come una clausola penale, i suoi effetti stanno a metà strada tra le caparre confirmatorieed i penitenziali: in caso di inadempimento, la parte inaffidabile deve abbonare all’altra la pena fissata, ma la parte puntuale, oltre a ricevere il pagamento della pena, potrà optare tra esigere il compimento oppure sollecitare la risoluzione del contratto.

 

Contratto di opzione di acquisto

Il contratto di opzione di acquisto è un contratto in virtù del quale la parte venditrice concede alla compratrice la facoltà di decidere se vuole o non celebrare un contratto di compravendita, dentro un termine e condizioni determinati.

Se il compratore decidesse di non esercitare l’opzione, perderà l’importo dedito a titolo in concetto dell’opzione. In caso che il concedente – venditore Lei rifiutasse di vendere nei termini concordato, l’optante-compratore potrà optare tra esigere il compimento del contratto nei suoi propri termini oppure sollecitare la risoluzione del contratto, con diritto ad un’indennità per danni e danni.

2. Tassi ed imposte acquisendo l’abitazione

Approssimativamente un 10-13 percento del prezzo di acquisto si destinerà a pagare tassi ed imposte. Dopo acquisire l’abitazione, dovrà abbonare i seguenti tassi ed imposte:Imposta di Trasmissioni Patrimoniali o Imposta sul Valore Aggiunto, I.V.A.), secondo il caso: i compratori di un’abitazione in Spagna dovranno pagare tra un 7 percento ed un 10 percento, in una scala che va da350.000 € a 1 milione di €) a titolo di Imposta di Trasmissioni Patrimoniali per case che non siano di nuova costruzione ed un 10 percento di I.V.A. (Imposta sul Valore Aggiunto, per le abitazioni di opera nuova. Tuttavia, in caso di acquisire terreni, locali commerciali o piazze di garage in Spagna, l’I.V.A. che dovrà applicarsi è del 21%

 

Plusvalore: è un’imposta municipale che grava la rivalutazione del suolo dall’ultima trasmissione. Il Municipio è l’addetto di riscuotere detta imposta che si calcola in funzione di a, la zona nella quale si sente situata la proprietà; b, la superficie del casato; c, il valore catastale; d, e la data dell’anteriore Scrittura. Secondo la legge, questa imposta deve essere abbonata dal venditore benché ancora alcuni venditori chiedono ai compratori che essi siano che paghino detta imposta.
Spese di notariato: si calcolano in funzione di un dazio fissato per il Governo. Gli onorari del Notaio variano secondo il prezzo di vendita specchiato nella Scrittura. Il notaio invierà i dettagli della Scrittura al Registro della Proprietà corrispondente col fine di informare sull’identità del nuovo proprietario. Le spese di notariato e tassi del Registro della Proprietà suppongono approssimativamente un 1 percento del prezzo dell’acquisto.
Onorari dell’avvocato: approssimativamente un 1 percento del valore dell’acquisto sarà destinato ad abbonare gli onorari dell’avvocato.
In caso che il compratore dovesse sollecitare un’ipoteca per realizzare l’acquisto della casa, dovrà abbonare alcuni pagamenti a titolo di gestione ed iter dell’ipoteca.

3. Tassi annuali sulla Propiedad/Inmueble

In Spagna ci sono alcuni imposte che gravano la proprietà e diritti sull’immobile. Lo raccomandiamo contrattare i servizi di un commercialista o gestore col fine che sia la persona incaricata di effettuare e gestire i pagamenti delle imposte annuali, risparmiandolo così molto tempo e lavoro ed evitando anche che gli sia passato il data limite dei pagamenti, motivo per il quale potrebbe essere sanzionato.L’imposta annuale più importante è l’ICI, Imposta comunale sugli immobili

 

La base di detta imposta è il valore catastale della proprietà e la percentuale varia tra un 0,4 percento ed un 1,1 percento dipendendo dalla regione nella quale si trovi la proprietà. La quantità può variare, ma oscilla tra 200 Euro e2.000 euro annuali secondo il valore dell’immobile.

4. Devo contrattare i servizi di un avvocato affinché si incarichi del processo di acquisto della proprietà?

Non ha l’obbligo di contrattare i servizi di un avvocato benché sì è molto raccomandabile. Cioè, non è obbligatorio ma sì importante. È essenziale per lei contare sull’aiuto ed assistenza di un avvocato col fine di garantirgli un processo di acquisto sicuro. In Spagna, gli avvocati si incaricano di realizzare tutti gli accertamenti legali necessari, per esempio, comprovare nel Municipio che non sta per costruirsi giusto un bowling o una discoteca di fianco alla casa dei suoi sonni. L’avvocato si incaricherà anche di temi come redigere un contratto di pre-vendita o sollecitare il Numero di Identificazione Straniero, Numero di Identità Spagnolo fideiussore per portare a termine il processo di acquisto, Inoltre, si incaricherà dei tramiti necessari per effettuare il pagamento del 10 percento che deve abbonarsi a titolo di segno, caparra penitenziale in terminologia legale, e ricorrerà con lei al notaio per la firma finale di documenti. Inoltre, l’avvocato l’informerà dettagliatamente delle imposte sulla proprietà che deve abbonare durante e dopo terminare il processo di acquisto. Ugualmente, è importante menzionare la sua principale commissione: si incaricherà anche di assicurargli che la proprietà che l’appena ha acquisito appartiene legalmente che è quello che lei pensava ma senza che la sua acquisizione si trasformi alla fine in un immenso cumulo di debiti. L’avvocato potrà incaricarsi anche di redigere i documenti corrispondenti alla proprietà ed eredità o testamentiaspetti molto importanti in tutto questo processo. Fondamentalmente, contare sull’aiuto di un avvocato gli permetterà risolvere qualunque dubbio sul processo di acquisto o i diritti di proprietà sulla proprietà. Le spese derivate degli onorari di un avvocato suppongono un 1 percento del prezzo di acquisto.L’avvocato farà gli accertamenti legali (Due Diligence)-accertamento del titolo di proprietà.

-consultare il registro della proprietà
-consultare il catasto di Beni Immobili (apporto di certificazione catastale descrittiva e grafica)
-carichi urbanistici
-licenze di opere
-Certificato di abitabilità e congeda di prima occupazione
-certificato di Efficienza Energetica
-pagamento dell’Imposta di Beni Immobili
-Comprare che sia libero di carichi
-spese della comunità in ordine di pagamento, e statuti del condominio

Spese derivate della firma di Compravendita

Il guadagno patrimoniale che otteniamo tributa tra il 19,5 ed il 23,5 percento, i primi6.000 euro, al 19,5 percento, di6.000 a50.000 euro, al 21,5 percento e le quantità che superino i50.000 euro, al 23,5 percento.

Se l’abitazione si vende per meno denaro che per quello che si comprò, si considera che è esistita una perdita patrimoniale e, pertanto, non deve tributarsi. In realtà, la minusvalenza può compensarsi con guadagni ottenuti durante i seguenti quattro esercizi.

 

La legge esime dal pagamento al contribuente che vende la sua abitazione abituale e reinveste il guadagno ottenuto o parte di lei in acquisire non un’altra casa che deve essere anche la sua abitazione abituale, seconda residenza. L’esenzione assolo si applica sulla parte del guadagno che si destina a comprare un’altra casa. Quella che non si usa sé deve tributare.

“Quello che deve reinvestirsi è l’importo della trasmissione, il prezzo ottenuto, non l’importo del guadagno. Inoltre, il reinvestimento dell’importo ottenuto nella trasmissione deve effettuarsi di una sola volta o successivamente in un termine non superiore a due anni, contati a partire dalla data della trasmissione, chiunque che siano i termini o modalità di pagamento che si stipulino”, spiega Ignacio Per Cespuglio, socio di Avvocati

 

In qualsiasi caso, è necessario esprimere nella dichiarazione che si tiene intenzione di rifugiarsi al beneficio fiscale per reinvestimento. Tanto se si reinveste il guadagno come se no, bisogna dichiararlo. Si esime anche da tributo ai maggiore di 65 anni o alle persone in situazione di dipendenza.

E quella che si vende deve essere l’abitazione abituale. Cioè, quello nel quale il contribuente risieda per un termine continuato di tre anni. “Nonostante, si capisce che l’abitazione ebbe quello carattere quando, nonostante non avere trascorso detto termine, concorrano circostanze che esigano necessariamente il cambiamento di abitazione, tali come celebrazione di matrimonio, separazione matrimoniale, trasloco lavorativo, ottenimento di primo impiego o di impiego più vantaggioso o altre analoghe”, chiarisce Ignacio Para

 

Plusvalore municipale

È il gran dimenticato e, tuttavia, è presente in tutte le vendite di abitazioni che si formalizzano in Spagna, e sono molti i venditori che vengono a sapere della sua esistenza attraverso il notaio lo stesso giorno in cui formalizzano davanti a lui la vendita della sua casa. L’Imposta sull’Incremento del Valore dei Terreni di Natura Urbana, IIVTU, si vanta cioè al municipio che corrisponda, dove è ubicata l’abitazione.

Commissione dell’Agenzia Intermediaria è un 5 percento più Iva inclusa nel prezzo di vendita.