Nuttige informatie als u een huis wilt kopen op Ibiza

1. Het aankoop proces

Als u onroerend goed in Spanje koopt, adviseren wij u ten eerste een advocaat in de arm te nemen om het legale aspect van de aankoop af te handelen.

Uw advocaat controleert of er geen schulden op het onroerend goed zijn, zoals hypotheken en leningen en zal ook verifiëren of de wettelijke eigenaar degene is die het onroerend goed ter verkoop aanbiedt.

Als u eenmaal heeft gecontroleerd of alles in orde is, kan uw advocaat overgaan tot het maken van een voorlopig koopcontract, waarin de verkoopprijs, de aanbetaling (meestal 10%), datum van aanbetaling, datum van overdracht en de gegevens van het onroerend goed in vermeld worden, (ook of bv meubilair en andere inventaris meeverkocht wordt). Als het voorlopig koopcontract ondertekend is en de aanbetaling gedaan is, dan is het onroerend goed officieel voor u gereserveerd, terwijl u dan intussen tijd heeft om de legale aspecten en evt. financiering te regelen. Onroerend goed wordt soms door verschillende makelaars ter verkoop aangeboden, daarom is het erg belangrijk dat u tot een reservering overgaat, zodra er een prijsovereenkomst is tussen de verkopende en kopende partij.

 

Privé verkoopovereenkomst

In deze verkoopovereenkomst is de verkopende contractuele partner verplicht om het onroerend goed over te dragen aan de kopende contractuele partner voor de overeengekomen prijs. Bij het tekenen van de privé verkoopovereenkomst kan een vastgesteld gedeelte van de verkoopprijs op verschillende manieren als garantie gelden en bij het niet nakomen van het contract als schadeloosstelling of boete gebruikt worden.

Arras contract

Is een verkoopcontract waaraan een arras clausule toegevoegd is, met een vastgesteld bedrag (meestal 10%) normaal gesproken een “arras penitenciales”. Deze vorm geeft beide partijen de mogelijkheid om af te zien van het contract. Indien het de kopende partij betreft, verliest deze de gedane aanbetaling die vastgesteld werd in de arras clausule. In het geval de verkopende partij afziet van het nakomen van het contract, moet het dubbele bedrag terugbetaald worden, wat inhoudt de reeds ontvangen aanbetaling, plus nogmaals hetzelfde bedrag als straf.

Bij de “arras penales” kan een van te voren afgesproken bedrag als boete gelden bij het niet nakomen van het contract. Dit is een middenweg tussen arras penitenciales en “arras confirmatorias”. Bij deze laatste vorm kan bij het niet voldoen aan het contract, tevens verzocht worden het contract te ontbinden.

 

Voorlopig koopcontract

Is een optiecontract waarmee de verkoper de koper het recht geeft om al dan niet tot aankoop over te gaan, binnen een vastgestelde tijd en onder voorbehoud van bepaalde condities.

Als de koper besluit om de optie niet te volbrengen, zal deze het betaalde bedrag van de aanbetaling verliezen. In het geval de verkoper weigert te verkopen binnen de vastgestelde tijd, heeft de koper de mogelijkheid te eisen dat aan het contract voldaan moet worden, of kan tot ontbinding van het contract overgaan, met het recht op schadevergoeding van redes gemaakte kosten.

 

2. De belastingen en heffingen bij aankoop van een huis

Ongeveer 10-13% van de aankooprijs moet gerekend worden voor het betalen van aankoopbelasting en andere kosten. Om het onroerend goed te verkrijgen dienen de volgende belastingen betaald te worden:

 

ITP (Impuestos de Transmisiones Patrimoniales) de belasting bij aankoop van onroerend goed of IVA (Impuesto sobre Valor Añadido, de BTW) afhankelijk of het een reeds bestaand object betreft, of nieuwbouw. Kopers van een woning in Spanje moeten tussen de 7 en 10% ITP, de aankoopbelasting betalen (schaalsgewijs). In het geval van een nieuwbouwwoning betaalt men IVA, 10%. Bij aankoop van bouwgrond, commerciële panden en garages in Spanje wordt 21% belasting toegepast.

Plusvalia municipal: is een gemeentelijke belasting, de meerwaarde over de grond waarop het pand staat, vanaf de laatste overdracht. De hoogte hiervan wordt door de gemeente berekent en hangt af van; a) de zone waar het onroerend goed ligt; b) de oppervlakte van het terrein; c) de kadastrale waarde; d) de datum van de laatste overdracht. Wettelijk is bepaald dat deze belasting betaald dient te worden door de verkopende partij, alhoewel sommige verkopers soms nog eisen dat het door de koper betaalt wordt.

Notariskosten: worden vastgesteld op basis van een tarieflijst die vastgesteld is door de regering. Deze kosten hangen af van de hoogte van de verkoopprijs die in de overdrachtsakte vermeld staat. De notaris stuurt de informatie van de overdrachtsakte naar het eigendomsregister, met de informatie over de identiteit van de nieuwe eigenaar. Notariskosten en registratie kosten in het eigendomsregister bedragen ongeveer 1% van de aankoopprijs.

Advocaatkosten: ongeveer 1% van de aankoopprijs wordt daarvoor berekend. In het geval van een financiering komen hier nog extra kosten bij, zoals een taxatie.

 

3. Jaarlijkse kosten

In Spanje betaalt men jaarlijks verschillende belastingen. Hiervoor is het aan te raden een fiscaal administratiekantoor te contracteren, een zgn. gestoria. Zij zorgen ervoor dat deze jaarlijkse betalingen op tijd gedaan worden en besparen een hoop tijd, ergernis en moeite, want als deze betalingen niet op tijd gedaan worden, worden er boetes toegepast.

De meest belangrijke jaarlijkse belasting is de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmeubles)

De basis van deze belasting is de kadastrale waarde van het onroerend goed en het percentage varieert tussen 0,4 en 1,1%, afhankelijk van de zone waar het huis ligt. Het bedrag zal ongeveer varieren tussen 200€ en 2.000€ per jaar, afhankelijk van de waarde.

 

4. Moet ik een advocaat in de arm nemen voor het aankoopproces van onroerend goed?

Men is niet verplicht om een advocaat te nemen, maar het is wel aan te raden. Het kan erg belangrijk zijn om hulp en advies te hebben van een advocaat om een zeker en gegarandeerd aankoopproces te hebben. In Spanje doet een advocaat al de benodigde wettelijke controles, bijvoorbeeld controleert hij in het gemeentehuis of er niet ineens een discotheek of nachtclub naast uw droomhuis gebouwd kan worden… De advocaat stelt het voorlopig koopcontract op en doet de aanvraag van het Spaanse belastingnummer (NIE, Numero de Identificación Estranjeros) wat noodzakelijk is bij de aankoop. Ook zorgt hij voor de procedure van de 10% aanbetaling (arras penitenciales, in wettelijke term) en gaat mee naar de notaris voor de feitelijke ondertekening van de verkoopakte. Verder zal hij u gedetailleerd informeren over de te betalen belastingen en heffingen. Maar eigenlijk het belangrijkste wat de advocaat zal doen: controleren of het legale aspect van het onroerend goed in orde is, of u nadien daadwerkelijk de wettelijke eigenaar bent en er geen onverwachte torenhoge schulden opduiken. De advocaat verzorgt al deze benodigde documenten en kan ook evt. volmachten en testamenten regelen, allemaal belangrijke aspecten in het hele proces. Samengevat, een advocaat kan alle twijfels over de koop en eigendomsrecht wegnemen bij de aankoop van onroerend goed. Het honorarium van een advocaat is ongeveer 1% van de aankoopprijs.

 

De advocaat zal de controle van onderstaande documenten doen (Due Diligence)

-bevestigen of de verkoper ook de daadwerkelijke eigenaar is

-controle van het eigendomsregister

-uitreksel van het kadaster opvragen, met beschrijving van oppervlaktes en terrein

-gemeentelijke schulden

-bouwvergunning

-bewoonbaarheidsvergunning (Cédula de habitabilidad)

-energie certificaat

-bewijs dat de IBI betaald is (jaarlijkse gemeentelijke belasting)

-controleren of het onroerend goed vrij van schulden is

-controle of eventuele gemeenschappelijke kosten betaald zijn (VVE) met een bewijs daarvan

 

Kosten na ondertekening koopovereenkomst

De winstbelasting in Spanje is tussen de 19,5 and 23,5% (tot de eerste 6.000€ 19,5%, van 6.000€ tot 50.000€ 21,5% en boven de 50.000€ wordt het 23,5%).

Wordt het huis voor minder verkocht dan de prijs waarvoor het voorheen gekocht is, dan gaat men uit van een verlies en is er geen belasting verschuldigd. Ook al zou er binnen 4 jaar winst door verkoop gemaakt worden, wordt deze met dit verlies verrekend.

De wet bepaalt ook dat als een belastingresident zijn primaire woonhuis verkoopt, (dus niet een vakantiehuis) en hij de winst opnieuw investeert, vrijgesteld wordt van betaling van winstbelasting. Dit geldt alleen als het gehele bedrag geherinvesteerd wordt, zo niet, dan is over het resterende bedrag belasting verschuldigd.

“Het bedrag waarvoor het onroerend goed verkocht is, de verkregen prijs, niet enkel het bedrag van de winst moet worden geherinvesteerd, dat wil zeggen, het verkregen bedrag van de verkoop, niet het winstbedrag moet geherinvesteerd worden, binnen een periode van twee jaar, tellend vanaf de datum van overdracht”, aldus Ignacio Para Mata, advocaat bij VAbogados.

In ieder geval is het noodzakelijk een belastingverklaring te presenteren, ook als men de intentie heeft om te herinvesteren om het belastingvoordeel te gebruiken. Als dit niet het geval is en de winst niet opnieuw geherinvesteerd wordt, moet de winst opgegeven worden bij de belasting, zelfs bij vrijstelling van belasting bij belastingresidenten ouder dan 65 jaar.

En wat men verkoopt, moet de primaire residentie zijn. Wat wil zeggen, de woning waar de belastingplichtige gedurende de laatste drie jaar aaneengesloten gewoond heeft. “Hoewel er soms omstandigheden kunnen zijn waardoor men, gedwongen is dit te veranderen, in geval van huwelijk of scheiding, verplaatsing van werksituatie, of verbetering van de werksituatie”, verklaart Ignacio Para.

 

Gemeentelijke winstbelasting op de toename van de waarde van het terrein waarop de woning zich bevindt (IIVTU)

Wordt het meest vergeten en is men verschuldigd bij elke verkoop van onroerend goed in Spanje, veel verkopers worden zich pas bewust van het bestaan van deze belasting op het moment van ondertekening bij de notaries. Deze belasting op de waarde toename wordt aan de gemeente betaald waar de woning zich bevindt.

De makelaarscourtage is inbegrepen in de verkoopprijs.